女子验收新房发现已有陌生人入住 开发商管理缺位需担责

四川绵阳市民张女士，花费百万元购买的新居，在验收之前却意外发现有人捷足先登。眼前的一切让她惊愕不已：屋内水电畅通无阻，主卧床铺摆放整齐，厕所甚至被人私自加装了蹲坑。她推门而入的那一刻，愤怒之中更多的是震惊这本应属于她的新房，怎成了别人的“临时居所”？更令人难以接受的是，开发商销售人员的回应显得轻描淡写：“这没什么大问题，过几天就会腾房。”仿佛这一切都是理所当然。

此事一出，立即在公众中引起了广泛关注与讨论。人们不禁纷纷质疑：房屋尚未交付，为何有人能擅自入住？开发商是否应承担相应责任？张女士能否因此要求退房？在法律层面，这究竟是一起简单的管理疏漏，还是一起足以被视为严重违约的？

要深入理解这一的严重性，我们首先需要明确房屋交付前的权利归属问题。自签订购房合同起，房屋的使用权和占有权已逐步转移至买方，尽管尚未取得不动产权证。开发商作为出卖方，负有确保房屋完整交付的法定义务，对房屋的管理责任重大。在法律意义上，毛坯房并非“无主之地”，任何未经许可的进入和使用都是对买方权益的侵犯。

张女士所遭遇的情况并非孤例。近年来，类似“新房被占”的屡见不鲜。有的施工人员长期借住，有的物业或关联方擅自出租牟利。尽管表现形式各异，但核心问题却如出一辙：开发商是否尽到了应有的管理责任？更重要的是，这种行为是否足以让购房者要求“退房”？

对于这一问题，法律界存在不同看法。有的律师指出，现行法律并未将“房屋被他人占用”明确列为法定退房条件，若合同未明确约定，购房者难以直接主张退房。这一观点忽略了问题的本质开发商的违约行为是否已经导致合同目的无法实现。

有的律师则持不同观点，他们认为购房者购房的核心目的是获得一个完整、未被侵占、可自由支配的居住空间。当房屋在交付前被他人长期占用并改造结构，其使用价值和购房者的心理预期已遭受严重损害。在这种情况下，开发商不仅未履行交付义务，更放任第三方破坏房屋状态，已构成根本违约。

司法实践也在逐步向着保护购房者权益的方向发展。一些类似案件的判例已经传递出明确信号：开发商不仅是房屋的建造者，更是交易全过程的责任主体。他们不仅要确保房屋在交付时符合约定，更要保证房屋在交付前处于合法、完整、未被侵占的状态。若因管理失职或故意隐瞒导致房屋存在重大瑕疵，购房者有权依法解除合同。

对于张女士而言，目前协商未果的情况下，走法律途径是明智的选择。她已保留的现场照片和视频是维权的关键证据。接下来，她可以委托律师向开发商发出解除合同通知，并提起诉讼。即便合同未明确约定“被占用可退房”，也可以依据《民法典》主张根本违约。

值得注意的是，法律也在不断完善，为购房者提供更强保障。最高人民法院发布的司法解释进一步强化了对购房者权益的保护。未来商品房交付流程的规范化也迫在眉睫。住建部门应考虑要求开发商在交付前提交“房屋状态承诺书”，并纳入预售资金监管审查范围。

张女士的遭遇提醒我们，买房不仅是金钱的交付，更是对生活空间的郑重托付。当这份托付被轻视时，法律应当成为守护公平的最后一道防线。每一次维权都在为未来的购房者铺就一条更清晰的权利之路，推动社会公平正义的实现。